Согласование перепланировки — начало

Было понятно, что стандартная планировка хрущёвки нас не устраивает и нужно делать перепланировку. К тому же предыдущие владельцы уже внесли свои изменения в квартиру, но их не узаконили.

план БТИ

Изменения в планировке квартиры после предыдущих владельцев

Может возникнуть вопрос: «Зачем вообще нужно согласовывать работы по перепланировке?»

Ответ следующий: квартира находится в многоквартирном доме, где проживает много людей. Если делать ремонт не придерживаясь норм и правил, то можно нанести вред строительным конструкциям и доставить дискомфорт соседям (чаще всего так и происходит).

Для отслеживания и пресечения нарушений при проведении перепланировок и переустройств помещений существуют органы государственного жилищного надзора. Для Москвы — Мосжилинспекция (МЖИ), в других регионах согласовывающие учреждения называются по-другому. Поэтому правильно будет поставить в известность данные органы перед началом ремонта и выполнить согласование перепланировки.

Визит в Мосжининспекцию.

Подробности процедуры узаконивания были мне неизвестны.После более подробного изучения данного вопроса оказалось, что в каждом округе свое подразделение МЖИ. А чтобы выяснить все интересующие вопросы, можно записаться на прием к начальнику.

Узнав, где находится подразделение нашего округа, я позвонил и записался на прием. Сразу скажу, что по телефону сотрудники никаких рекомендаций не дают, а запись на прием примерно за месяц. Поэтому это нужно учитывать и лучше записываться заблаговременно. К тому же всегда можно позвонить и отменить запись. Для Москвы адреса и телефоны есть на сайте mos.ru.

До визита в МЖИ нужно было ждать целый месяц, поэтому я пока корректировал планировку и рассчитывал действующие нагрузки на перекрытия и нагрузки с новыми перегородками и напольным покрытием.

Через месяц к назначенному времени я приехал в Мосжилинспекцию. Попав на прием к начальнику подразделения, я объяснил ситуацию.  Она дала понять, что есть два варианта решения вопроса и описала примерную последовательность действий:

  1. «Правильный вариант»:

    — восстановить всё в первоначальный вид, который был при постройке дома;
    — обратиться в организацию, которая сделает проект перепланировки;
    — получить разрешение Мосжилинспекции  на право производства перепланировки и приступить к ремонту;
    — довести ремонт до конца;
    — собрать пакет документов и направить заявление в МЖИ на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме;
    — обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ) для внесения изменений в план помещения;
    — сообщить в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) о проведенных изменениях.

  2. «Неправильный вариант»:

    — продолжить начатые работы;
    — обратиться в организацию, которая выдаст заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке (по завершению ремонта), а также даст рекомендации, чтобы не наделать ошибок;
    — довести ремонт до конца;
    — собрать пакет документов и направить заявление в МЖИ на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме;
    — заплатить штраф за несогласованную перепланировку;
    — обратиться в БТИ для внесения изменений в план помещения;
    — сообщить в Росреестр о проведенных изменениях квартиры.

Также она сказала, что если я выбираю вариант №2, то нужно учитывать время, когда разрешено шуметь в квартире. А в случае жалобы от соседей, они должны будут отреагировать. Ранее я упоминал, что предыдущие владельцы внесли изменения в планировку квартиры и не узаконили их, а также был начат демонтаж. Поэтому из этих вариантов второй, конечно, был предпочтительнее.

Поиск организации для получения заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке.

Далее, я стал искать организацию, которая сделает заключение. В первую фирму я позвонил по телефону, изложил суть вопроса, и мне ответили: «Зачем вы сейчас к нам обращаетесь? Как сделаете ремонт, так и звоните, сделаем заключение». На мой вопрос о том, что я могу допустить какие-то роковые ошибки, из-за которых в дальнейшем не согласуют перепланировку сотрудница ответила: «Делайте все правильно, чтобы не было проблем». Я объяснил, что обращаюсь на начальном этапе как раз для того, чтобы они выступали как «наблюдатели» и дали рекомендации, чтобы я не допустил ошибок. На что был дан ответ, что они не ведут дела в таком режиме.

В интернете я нашел еще одну организацию. Выслал им планировку и описание будущих работ и планируемых материалов. Но, по непонятным мне причинам, фирма сотрудничать отказалась.

С третьей организацией, куда я аналогичным образом обратился, уже получилось наладить диалог. Мы договорились, что представитель фирмы приедет на объект, чтобы «в живую» увидеть квартиру и заодно подписать договор.
Далее, в ответ на отправленный мной по электронной почте вариант, прислали письмо о том, что данная планировка согласование не пройдет. Причины были следующие:

  • вход в санузел из комнаты;
  • большая комната разбита перегородкой, из-за которой могут возникнуть проблемы.
Неудачный вариант перепланировки хрущевки

Неудачный вариант перепланировки хрущевки

Ограничения при перепланировке квартиры.

После переписки стали понятны ограничения и требования при перепланировке квартиры. Некоторые я уже знал, но о некоторых слышал впервые:

  • Нельзя разрушать или повреждать несущие стены и балки, плиты перекрытия.
  • Не допускается превышать допустимые нагрузки на перекрытия.
  • Нельзя устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат.
  • Одна из комнат (в двухкомнатной квартире) должна быть не менее 16 квадратных метров.
  • Нельзя объединять кухню и комнату, так как на кухне расположено газовое оборудование, при входе должна быть установлена дверь.
  • Нельзя увеличивать санузел и кухню, так как в этом случае часть данных помещений окажется над жилыми помещениями квартиры снизу.
  • Не допускается изменять размеры окон.
  • Нельзя укладывать плитку в жилых комнатах.
  • Необходимо устраивать шумоизоляцию пола.
  • Необходимо устраивать гидроизоляцию пола в санузле.
  • Нельзя перекрывать доступ к газовой трубе.
  • Нельзя уменьшать или блокировать каналы вентиляции.
  • Не допускается устанавливать на общих инженерных сетях (стояках) ограничивающие или регулирующие устройства.
  • Нельзя устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
  • Нельзя переносить радиатор отопления на балкон.

Вышеуказанные ограничения и требования отражены в действующих на сегодняшний день нормативных документах:

  • Постановление от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • Постановление от 17 декабря 2018 года N 1572-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП» (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • Постановление от 2 ноября 2004 года N 758-ПП «Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда» (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • СП 51.13330.2011 Защита от шума. Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003 (документ на сайте docs.cntd.ru).

Доработка планировки и окончательный вариант.

Список ограничений не маленький и всё нужно учесть. У нас с женой были и свои пожелания к планировке: помимо основных помещений (кухня, санузел, прихожая, комнаты) хотелось выделить рабочую зону, чтобы можно было комфортно работать дома, также учесть зоны хранения. И при этом чтобы обе комнаты были изолированными, либо чтобы со временем можно было изолировать их без особых проблем.

После нескольких доработок появился окончательный вариант:

Удачный вариант перепланировки хрущевки

Окончательный вариант новой планировки

К сожалению, ограничения не позволяют сделать всё так, как хочется. Хотя и с таким вариантом все можно распланировать.

В заключении по вопросу согласования перепланировки можно посоветовать учесть следующие моменты:

  1. Не начинать делать перепланировку до согласования.
  2. Если решили сделать ремонт с перепланировкой, то составьте план квартиры в желаемом варианте с учетом указанных в статье рекомендаций.
  3. С планом и четким пониманием того, что нужно делать — записаться и сходить на прием в органы государственной регистрации.
  4. Действовать согласно полученным рекомендациям.

Вам также может понравиться...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *