Согласование перепланировки — начало

Было понятно, что стандартная планировка хрущёвки нас не устраивает. Нужно вносить изменения и проводить согласование перепланировки квартиры. К тому же предыдущие владельцы уже частично изменили планировку, но не узаконили.

план БТИ

Изменения в планировке квартиры после предыдущих владельцев

Может возникнуть вопрос: «Зачем вообще нужно проводить согласование перепланировки?»

Ответ следующий: квартира находится в многоквартирном доме, где проживает много людей. Если делать ремонт не придерживаясь норм и правил, то можно нанести вред строительным конструкциям и доставить дискомфорт соседям (чаще всего так и происходит).

Для отслеживания и пресечения нарушений при проведении перепланировок существуют органы государственного жилищного надзора. Для Москвы — Мосжилинспекция (МЖИ). В других регионах согласовывающие учреждения называются по-другому. Поэтому правильно будет поставить в известность данные органы перед началом ремонта и выполнить согласование перепланировки.

Визит в МЖИ.

Подробности процедуры узаконивания были мне неизвестны. После более подробного изучения данного вопроса оказалось, что в каждом округе свое подразделение МЖИ. А чтобы выяснить все интересующие вопросы, можно записаться на прием к начальнику подразделения.

Узнав, где находится подразделение нашего округа, я позвонил и записался на прием. К сожалению, по телефону сотрудники никаких рекомендаций не дают, а запись на прием примерно за месяц. Это нужно учитывать и лучше записываться заблаговременно. К тому же всегда можно позвонить и отменить запись.

Для Москвы адреса и телефоны есть на сайте mos.ru.

До визита в МЖИ нужно было ждать целый месяц, поэтому я пока корректировал планировку и рассчитывал действующие нагрузки на перекрытия и нагрузки с новыми перегородками и напольным покрытием.

Через месяц к назначенному времени я приехал. Попав на прием к начальнику подразделения МЖИ, я объяснил ситуацию.  Она дала понять, что есть два варианта решения вопроса и описала примерную последовательность действий:

  1. «Правильный вариант»:

    — восстановить всё в первоначальный вид, который был при постройке дома;
    — обратиться в организацию, которая сделает проект перепланировки;
    — получить разрешение Мосжилинспекции  на право производства перепланировки и приступить к ремонту;
    — довести ремонт до конца;
    — собрать пакет документов и направить заявление в МЖИ на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме;
    — обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ) для внесения изменений в план помещения;
    — сообщить в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) о проведенных изменениях.

  2. «Неправильный вариант»:

    — продолжить начатые работы;
    — обратиться в организацию, которая выдаст заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке (по завершению ремонта), а также даст рекомендации, чтобы не наделать ошибок;
    — довести ремонт до конца;
    — собрать пакет документов и направить заявление в МЖИ на оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме;
    — заплатить штраф за несогласованную перепланировку;
    — обратиться в БТИ для внесения изменений в план помещения;
    — сообщить в Росреестр о проведенных изменениях квартиры.

Также она сказала, что если я выбираю вариант №2, то нужно учитывать время, когда разрешено шуметь в квартире. А в случае поступившей от соседей жалобы на производимые в квартире работы по перепланировке, МЖИ должна будет отреагировать.

Ранее я упоминал, что предыдущие владельцы внесли изменения в планировку квартиры и не узаконили их, а также был начат демонтаж. Поэтому из этих вариантов второй, конечно, был предпочтительнее.

Поиск организации для получения заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке.

Далее я стал искать организацию, которая сделает заключение. В первую фирму я позвонил по телефону, изложил суть вопроса, и мне ответили: «Зачем вы сейчас к нам обращаетесь? Как сделаете ремонт, так и звоните, сделаем заключение». На мой вопрос о том, что я могу допустить какие-то роковые ошибки, из-за которых в дальнейшем не согласуют перепланировку, сотрудница ответила: «Делайте все правильно, чтобы не было проблем». Я объяснил, что обращаюсь на начальном этапе как раз для того, чтобы они выступали как «наблюдатели» и дали рекомендации, чтобы я не допустил ошибок. На что был дан ответ, что они не ведут дела в таком режиме.

В интернете я нашел еще одну организацию. Выслал им планировку и описание будущих работ и планируемых материалов. Но по непонятным мне причинам фирма сотрудничать отказалась.

С третьей организацией, куда я аналогичным образом обратился, уже получилось наладить диалог. Мы договорились, что представитель фирмы приедет на объект, чтобы «в живую» увидеть квартиру и заодно подписать договор. Стоимость заключения составит 15 тысяч рублей.
Далее, в ответ на отправленный мной по электронной почте вариант, прислали письмо о том, что данная планировка согласование не пройдет. Причины были следующие:

  • вход в санузел из комнаты;
  • большая комната разбита перегородкой, из-за которой могут возникнуть проблемы.
Неудачный вариант перепланировки хрущевки

Неудачный вариант перепланировки хрущевки

Согласование перепланировки квартиры: требования и ограничения.

После переписки стали понятны требования и ограничения, которые нужно учитывать, чтобы согласование перепланировки квартиры прошло успешно. Некоторые я уже знал, но о некоторых слышал впервые:

  • Нельзя разрушать или повреждать несущие стены и балки, плиты перекрытия.
  • Не допускается превышать допустимые нагрузки на перекрытия.
  • Нельзя устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат.
  • Одна из комнат (в двухкомнатной квартире) должна быть не менее 16 квадратных метров.
  • Нельзя объединять кухню и комнату, так как на кухне расположено газовое оборудование, при входе должна быть установлена дверь.
  • Нельзя увеличивать санузел и кухню, так как в этом случае часть данных помещений окажется над жилыми помещениями квартиры снизу.
  • Не допускается изменять размеры окон.
  • Нельзя укладывать плитку в жилых комнатах.
  • Необходимо устраивать шумоизоляцию пола.
  • Необходимо устраивать гидроизоляцию пола в санузле.
  • Нельзя перекрывать доступ к газовой трубе.
  • Нельзя уменьшать или блокировать каналы вентиляции.
  • Не допускается устанавливать на общих инженерных сетях (стояках) ограничивающие или регулирующие устройства.
  • Нельзя устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
  • Нельзя переносить радиатор отопления на балкон.

Вышеуказанные ограничения и требования отражены в действующих на сегодняшний день нормативных документах:

  • Постановление от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • Постановление от 17 декабря 2018 года N 1572-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП» (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • Постановление от 2 ноября 2004 года N 758-ПП «Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда» (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 (документ на сайте docs.cntd.ru);
  • СП 51.13330.2011 Защита от шума. Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003 (документ на сайте docs.cntd.ru).

Доработка планировки и окончательный вариант.

Список ограничений немаленький и всё нужно учесть. У нас были и свои пожелания к планировке: помимо основных помещений (кухня, санузел, прихожая, комнаты) хотелось выделить рабочую зону, чтобы можно было комфортно работать дома, также учесть зоны хранения. При этом чтобы обе комнаты были изолированными. Либо чтобы со временем, при необходимости, можно было изолировать их без особых проблем.

После нескольких доработок появился окончательный вариант:

Удачный вариант перепланировки хрущевки

Окончательный вариант новой планировки

К сожалению, ограничения не позволяют сделать всё так, как хочется. Хотя и с таким вариантом все можно распланировать. Более подробно о новой планировке помещений нашей хрущёвки, расстановке мебели и оборудования в статье «Новая планировка двухкомнатной хрущевки».

В заключении по вопросу согласования перепланировки можно посоветовать учесть следующие моменты:

  1. Не начинать делать перепланировку до согласования.
  2. Если решили сделать ремонт с перепланировкой, то составьте план квартиры в желаемом варианте с учетом указанных в статье рекомендаций.
  3. С планом и четким пониманием того, что нужно делать — записаться и сходить на прием в органы государственной регистрации.
  4. Действовать согласно полученным рекомендациям.

Заключительная статья про согласование перепланировки будет после завершения ремонта и прохождения всех процедур по согласованию.

Вам также может понравиться...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *